سرنوشت مالیات خانه های لوکس ، چند خانه لاکچری در تهران وجود دارد؟

به گزارش مجله توسعه دهنده، نمایندگان مجلس در جریان آنالیز لایحه بودجه 99 در کمیسیون تلفیق مجلس دو روز پیش دو مالیات مختص بازار مسکن را به این لایحه اضافه و آن را تصویب کردند.

سرنوشت مالیات خانه های لوکس ، چند خانه لاکچری در تهران وجود دارد؟

جهت دریافت خدمات پتینه کاری چیست با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات رنگ آمیزی با تکنیک های مدرن پتینه کاری را به ما بسپارید.

به گزارش خبرنگاران، دنیای اقتصاد نوشت: در صورت تصویب نهایی این دو الحاقیه در صحن مجلس و تایید شورای نگهبان، سال آینده مالکان دو گروه از واحدهای مسکونی در شهرهای کشور مشمول پرداخت دو نوع مالیات متفاوت خواهند شد. یکی از این مالیات ها برای اولین بار و به عنوان یک مالیات جدید در حوزه مسکن وضع خواهد شد و دیگری مربوط به قانون اجرا نشده ای است که در جریان تصویب قانون اصلاح قانون مالیات های مستقیم در سال 94 برای دریافت مالیات از مالکان واحدهای خالی از سکنه مصوب شد.

الحاقیه اول، مالکان واحدهای مسکونی لاکچری با ارزش 10 میلیارد تومان و بالاتر را هدف قرار داده است که در صورت تصویب نهایی این نوع واحدهای مسکونی و مالکان آنها مشمول پرداخت مالیات می شوند. این نوع مالیات که یک مالیات متعارف در عمده کشورها محسوب شده و به صورت سالانه و عمدتا از همه واحدهای مسکونی دریافت می گردد تا به امروز در ایران اجرایی نشده است. در شرایط فعلی نیز کمیسیون تلفیق با تصویب و الحاق این مالیات به لایحه بودجه 99، تنها واحدهای مسکونی لاکچری با ارزش 10 میلیارد و بیشتر را هدف این نوع مالیات گیری قرار داده است. این مالیات قرار است با عنوان مالیات سالانه از املاک دریافت گردد. الحاقیه دوم قانون موجود اما اجرا نشده، دریافت مالیات از مالکان واحدهای مسکونی خالی را شامل می گردد که به نظر می رسد هم اکنون مجلس میخواهد این نوع مالیات را از سال آینده در چرخه اجرا قرار دهد.

با توجه به سطح میانگین قیمت مسکن در تهران از یکسو و میانگین قیمت ویلاها،واحدها و آپارتمان های فوق لوکس در پایتخت از سوی دیگر، این گروه از املاک مسکونی- املاک با قیمت حداقل 10 میلیارد تومان و بالاتر که قرار است سال بعد مشمول مالیات شوند- واحدهای لاکچری محسوب می شوند.

میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران هم اکنون کمتر از 14 میلیون تومان است که این میزان در گران ترین و لوکس ترین منطقه شهر تهران- منطقه یک- به طور متوسط 30 میلیون تومان است. حدود قیمت نوسازها در منطقه یک شهر تهران حول وحوش مترمربعی 35 تا 60 میلیون تومان است. آنالیز های دنیای اقتصاد با استناد به بانک اطلاعاتی املاک مسکونی شهر تهران که شامل تعداد واحدهای مسکونی در هر منطقه، میانگین مساحت و همچنین قیمت روز آپارتمان ها و املاک شهر تهران است نشان می دهد با توجه به مساحت آپارتمان های موجود در شهر تهران،کمتر از 4 درصد خانه ها و آپارتمان های مسکونی پایتخت مشمول مالیات سالانه بر خانه های لاکچری می شوند.

به عبارت دیگر براساس قیمت روز واحدهای مسکونی شهر تهران از مجموع 2 میلیون و 867 هزار و 676 واحد مسکونی در این شهر،کمتر از 90 هزار واحد مسکونی جزو واحدهای لاکچری با قیمت 10 میلیارد تومان و بالاتر هستند که اگر این آمار را به صورت ریزتر مورد آنالیز قرار دهیم هم اکنون بین 60 تا 90 هزار واحد مسکونی در پایتخت در ردیف واحدهای لاکچری با سطح قیمتی 10 میلیارد تومان و بیشتر قرار می گیرند. همچنین با استناد به اطلاعات بانک اطلاعاتی املاک مسکونی شهر تهران هم اکنون خانه های با قیمت 10 میلیارد تومان و گران تر در مناطق لوکس و لاکچری شهر تهران بیش از 200 مترمربع مساحت دارند. با استناد به این آمارها هم اکنون حدود 60 هزار واحد مسکونی در شهر تهران بیش از 200 مترمربع مساحت دارند.

اطلاعات موجود نشان می دهد، کل خانه های موجود در منطقه یک تهران هم اکنون 166 هزار واحد مسکونی است که حدود 47 هزار واحد از این تعداد بیش از 200 مترمربع مساحت دارد.

از مجموع 234 هزار واحد مسکونی موجود در منطقه 2 شهر تهران 11 هزار واحد مساحت بیش از 200 مترمربع دارند. کل خانه های مسکونی واقع در منطقه 3 شهر تهران نیز 116 هزار واحد است که از این تعداد 3 هزار واحد متراژی بیش از 200 مترمربع دارند. به این ترتیب از آنجا که عمده واحدهای مسکونی لوکس و گران قیمت شهر تهران عمدتا در سه منطقه اول پایتخت قرار دارند با سطح قیمتی مشخص شده-10 میلیارد تومان و بالاتر- واحدهای مشمول پرداخت این مالیات در این سه منطقه حداقل مساحتی بیش از 200 مترمربع دارند. مطابق با آمارهای موجود حول و حوش 60 هزار واحد مسکونی شهر تهران در فهرست واحدهای مشمول پرداخت این مالیات قرار می گیرند. البته از آنجا که بانک اطلاعاتی موجود مربوط به اطلاعات واحدهای مسکونی شهر تهران در سال گذشته است و آمار واحدهای تکمیل شده و عرضه جدید سال جاری در آن درج نشده است به نظر می رسد تعداد واحدهایی که هم اکنون مشمول این مالیات قرار می گیرند بین 60 تا 90 میلیون واحد مسکونی باشد.

براساس محتوای مصوبه ای که از سوی کمیسیون تلفیق مجلس درخصوص دریافت مالیات از مالکان خانه های با ارزش بیش از 10 میلیارد تومان به لایحه بودجه 99 اضافه شده است قرار است در صورت تصویب نهایی این الحاقیه در سال آینده یک در هزار ارزش روز هر کدام از واحدهای مسکونی با ارزش 10 تا 15 میلیارد تومان به عنوان مالیات سالانه املاک از مالکان همه این گروه از واحدهای مسکونی چه واحدهای خالی از سکنه و چه واحدهای در حال استفاده که در این گروه قرار می گیرند،دریافت گردد.

همچنین واحدهای مسکونی با ارزش 15 تا 25 میلیارد تومان مشمول پرداخت مالیات به میزان یک در هزار ارزش روز این واحدها تا مبلغ 15 میلیارد تومان به اضافه دو در هزار ارزش مبلغ مازاد بر 15 میلیارد تومان می شوند. واحدهای مسکونی با ارزش روز 25 تا 40 میلیارد تومان نیز علاوه بر محاسبه دو ضریب قبلی نسبت به مازاد 25 تا 40 میلیارد تومان مشمول پرداخت مالیات به میزان سه در هزار ارزش روز آنها می شوند. همچنین واحدهای با ارزش روز 40 تا 60 میلیارد تومان علاوه بر محاسبه سه ضریب قبلی نسبت به مازاد 40 تا 60 میلیارد تومان مشمول پرداخت مالیات به میزان چهار در هزار ارزش روزشان خواهند شد. درخصوص واحدهای مسکونی با قیمت بیش از 60 میلیارد تومان نیز علاوه بر محاسبه چهار ضریب قبلی،معادل پنج در هزار مازاد ارزش روز ملک به ضریب قبلی اضافه شده وبه عنوان مالیات سالانه دریافت می گردد.

در مصوبه کمیسیون تلفیق مجلس تاکید شده است که این مالیات باید برمبنای ارزش روز واحدهای مسکونی مشمول این مالیات دریافت گردد. در صورت تصویب و دریافت این مالیات در سال 99، این نوع مالیات به لحاظ پایه مالیاتی یک اقدام بدیع محسوب می گردد. تا به امروز همه مالیات های بخش مسکن با پایه مالیاتی قیمت منطقه ای - ارزش معاملاتی- محاسبه و دریافت شده است و در صورت تصویب این الحاقیه برای اولین بار در این نوع مالیات قیمت روز املاک مسکونی پایه ومعیار محاسبه یکی از مالیات های بخش مسکن قرار خواهد گرفت. محاسبات دنیای اقتصاد نشان می دهد هم اکنون کمتر از 4 درصد املاک مسکونی شهر تهران در فهرست املاک مشمول این مالیات قرار می گیرند. همچنین مطابق با آمار و اطلاعات موجود و همچنین سطح قیمتی مسکن در کشور بعید است مجموع واحدهای مسکونی،آپارتمان ها و ویلاهای لاکچری با ارزش بیش از 10 میلیارد تومان از رقم 200 هزار واحد در شهرهای کشور فراتر رود.

برآوردها نشان می دهد با توجه به تعداد خانه های لاکچری موجود در کشور اگر دریافت این نوع مالیات در سال آینده اجرایی گردد و دولت پیروز گردد از همه واحدهای با سطح قیمتی اعلام شده این نوع مالیات را دریافت کند در سال 99 حدود 500 میلیارد تومان از محل درآمد مالیاتی ذیل این الحاقیه به خزانه دولت واریز می گردد. این در حالی است که تجربه اخذ مالیات در تهران و سایر شهرهای کشور نشان می دهد عمده مالکان معمولا در زمان فروش املاک خود مالیات های تکلیفی ومعوق را به حساب دولت پرداخت می نمایند بنابراین حتی اگر این مالیات برای اجرا در سال آینده تصویب گردد نمی توان امیدوار بود که آن دسته از مالکانی که قصد فروش واحدهای خود را ندارند نسبت به پرداخت این مالیات اقدام نمایند. بنابراین چون بخش زیادی از مالکان این واحدها در سال بعد تصمیمی از بابت فروش ندارند به شکل اتوماتیک در تور مالیاتی خانه های لاکچری نخواهند افتاد.

مالکان واحدهای مسکونی معمولا انواع مالیات های ملکی خود را در زمان فروش و انتقال سند مالکیت به فرد خریدار به دلیل الزام موجود از بابت ارائه مفاصا حساب مالیاتی به دفاتر اسناد رسمی به عنوان یکی از مقدمات اصلی انتقال مالکیت پرداخت می نمایند و تا قبل از زمان فروش، معمولا اقدامی برای پرداخت مالیات های ملکی از سوی مالکان انجام نمی گردد. اما هم اکنون یک سوال مهم در این زمینه و در ارتباط با این لایحه مطرح است مبنی بر آنکه چه نهادی و به چه شکلی باید ارزش روز املاک مسکونی را برای تهیه فهرست املاک چند ده میلیاردی مشمول مالیات سالانه املاک لاکچری تهیه کند؟اگر چه سازوکاری از بابت مشخص قیمت روز املاک دولتی با استفاده از کارشناسان رسمی دادگستری وجود دارد اما تا کنون هیچ سازوکار مشخصی برای مشخص ارزش روز املاک مسکونی معمولی به کار گرفته نشده است.

در این مصوبه اما تاکید شده است که وزارت راه وشهرسازی (به عنوان وزارتخانه متولی بخش مسکن) و صنعت، معدن و تجارت (به عنوان وزارتخانه متولی سامانه رهگیری مسکن) و سازمان ثبت اسناد واملاک کشور به همراه شهرداری ها موظفند امکان دسترسی بر خط به اطلاعات مالکیت املاک را برای سازمان امور مالیاتی کشور فراهم نمایند. همچنین سازمان امور مالیاتی کشور موظف است نسبت به مشخص دارایی های مشمول این مالیات وارزش روز آنها حداکثر تا خاتمه خرداد ماه سال 99 اقدام کند و به مالکان این گروه از املاک نسبت به قرار دریافت نام آنها در فهرست مالکانی که باید بابت ملک چند ده میلیاردی خود اقدام به پرداخت مالیات سالانه با نرخ مصوب نمایند،اقدام کند.

براساس این الحاقیه همچنین مالکان این واحدها اعم از حقیقی وحقوقی مکلف خواهند بود تا خاتمه بهمن ماه 99 نسبت به پرداخت مالیات مشخص شده اقدام نمایند. همچنین هر گونه نقل وانتقال این املاک قبل از پرداخت وتسویه بدهی مالیاتی سالانه ممنوع اعلام شده است. این مصوبه در صورت تصویب نهایی و اجرا در سال آینده هزینه نگهداری املاک فوق لوکس برای همه مالکان و ملاکان بزرگ این واحدها اعم از مالکان حقیقی،بانک ها،دستگاه ها،نهادها وسازمان ها را به میزان قابل توجهی افزایش می دهد. سوال دیگری که در این زمینه مطرح است به هدف نمایندگان از تصویب این الحاقیه مربوط می گردد. سوال این است که آیا این الحاقیه برای یاری به تنظیم بازار مسکن به لایحه بودجه 99 اضافه شده است یا هدف از آن افزایش درآمدهای مالیاتی و درآمدزایی برای دولت بوده است؟

آنالیز ها نشان می دهد با توجه به سهم اندک این واحدها از کل واحدهای مسکونی کشور این مالیات اثر محسوسی بر تنظیم بازار مسکن به نفع تقاضای مصرفی نخواهد داشت. برآوردها نشان می دهد در معاملات ماهانه واحدهای مسکونی طی حداقل سه سال گذشته به طور متوسط تنها حدود 7/ 3 درصد از کل معاملات مسکن در بازار واحدهای مسکونی با متراژ بیش از 200 مترمربع و با میانگین قیمت 30 میلیون تومان به ازای هر مترمربع صورت گرفته است.

بنابراین با توجه به واقعیت بازارمسکن تصویب این الحاقیه با هدف یاری به تنظیم بازار مسکن منتفی است.

از سوی دیگر اگر چه ممکن است تصویب نهایی و دریافت این مالیات درآمدی حدود 500 میلیارد تومان در سال آینده برای دولت ایجاد کند و این رقم با توجه به بودجه شنماینده ناشی از کاهش درآمدهای نفتی در سال بعد قابل توجه به نظر برسد اما از آنجا که تنها بخش کمی از املاک گران قیمت مشمول این مالیات می شوند آن طور که باید از ظرفیت این نوع مالیات به عنوان مالیات سالانه املاک در این مصوبه استفاده نشده است. در حال حاضر میانگین ارزش فروش آپارتمان های شهر تهران یک میلیارد تومان است بنابراین مشخص کف 10 میلیارد تومانی برای مالیات سالانه املاک به معنای معافیت بخش قابل توجه و عمده واحدهای مسکونی از پرداخت مالیات سالانه است.

الحاقیه دوم کمیسیون تلفیق مجلس مربوط به دریافت مالیات از خانه های خالی است. محتوای مصوبه کمیسیون تلفیق در این باره دقیقا همان محتوایی است که برای دریافت این نوع مالیات در سال 94 و در جریان تصویب قانون اصلاح قانون مالیات های مستقیم مصوب شد. مطابق با این ماده قانونی که وارد بودجه 99 شده است در سال آینده از همه خانه های خالی مالیاتی معادل 3 درصد اجاره بهای سالانه روز آن ملک دریافت می گردد. قانون مالیات از خانه های خالی از سال 94 تا به امروز به اجرا نرسیده است چون اجرای آن براساس قانون منوط به راه اندازی سامانه شناسایی خانه های خالی تحت عنوان سامانه اطلاعات املاک و اسکان است که قرار بود با همکاری وزارت راه وشهرسازی و سازمان امور مالیاتی راه اندازی گردد که این سامانه تا امروز ایجاد نشده است. به نظر می رسد هم اکنون مجلس میخواهد با تصویب این الحاقیه یک فشار کاری مضاعف به دولت و متولیان راه اندازی این سامانه وارد کند تا این سامانه تا خاتمه سال راه اندازی و از سال بعد برای اجرای این قانون مالیاتی مورد استفاده قرار بگیرد. این در حالی است که دو سال قبل وزارت اقتصاد در یک پژوهش آسیب شناسانه درباره قانون مالیات خانه های خالی به صراحت به تشریح موانع،مسائل و بی اثر بودن فرمول دریافت این مالیات پرداخت و پیشنهاد اصلاح این مالیات را مطرح نمود اما هم اکنون همان قانون با همان مسائل و نواقص در الحاقیه لایحه بودجه 99 گنجانده شده است.

نکته دیگری که در ارتباط با این الحاقیه وجود دارد آن است که قانون دریافت مالیات از خانه های لاکچری تنها برای سال 99 درنظر گرفته شده است و در صورتی که در بودجه سال 1400 گنجانده نگردد عملا اجرای این قانون مالیاتی حتی در صورت تصویب واجرا در سال 99، در سال بعد، متوقف خواهد شد. از سوی دیگر ضمانت اجرایی برای پرداخت به موقع این مالیات مشخص نشده است. این مالیات همچنین با یک چالش عمده روبرو است مبنی بر آنکه نحوه مشخص ارزش روز املاک به چه صورتی خواهد بود؟ نکته دیگر آنکه براساس تحقیقات و پژوهشی که حدود 4 سال قبل از سوی تیمور رحمانی، اقتصاددان و صاحبنظر بخش مسکن انجام شد در عمده کشورهای توسعه یافته و در حال توسعه دریافت مالیات سالانه از همه املاک معادل نیم تا یک درصد ارزش روز آنها امری رایج است. این نوع مالیات در صورتی که از همه املاک مسکونی اخذ گردد در کوتاه مدت منجر به کاهش قیمت مسکن و در بلندمدت منجر به کاهش تقاضای غیرمصرفی و سرمایه ای و کاهش قابل توجه دامنه نوسانات قیمتی در بازار مسکن خواهد شد.

منبع: همشهری آنلاین
انتشار: 1 اسفند 1398 بروزرسانی: 1 اسفند 1398 گردآورنده: xda-developer.ir شناسه مطلب: 820

به "سرنوشت مالیات خانه های لوکس ، چند خانه لاکچری در تهران وجود دارد؟" امتیاز دهید

امتیاز دهید:

دیدگاه های مرتبط با "سرنوشت مالیات خانه های لوکس ، چند خانه لاکچری در تهران وجود دارد؟"

* نظرتان را در مورد این مقاله با ما درمیان بگذارید